«Когда закончатся посягательства на нашу собственность? С трудом отмахались от КРТ, сохранили наши дома, так теперь застройщики на дачи покушаются. Когда от нас отстанут?» С таким вопросом обратился в Циан.Журнал петербуржец Даниил К. Давайте разбираться, зачем нужна «дачная реновация», кому она поможет и реально ли от нее отказаться.
В чем суть «дачной реновации»?
С предложением включить участки, застроенные частными и садовыми домами, в закон о комплексном развитии территорий (КРТ) выступили Российский союз промышленников и предпринимателей и Российский союз строителей. Свои идеи они уже направили в Минстрой.
«Дачная реновация» — инициатива, согласно которой можно будет использовать земли СНТ под многоквартирную застройку в рамках закона о комплексном развитии территорий. Владельцы дач и частных домов взамен получат денежную компенсацию или квартиру в новом доме. Пока законодательно не регулируется: Минстрой только рассматривает эту идею, законопроекта нет.
Если коротко, то владельцам дач и частных домов будут предлагать переехать в многоквартирные или малоэтажные дома. Стоимость «квадрата» в них будет ниже средней по стране отметки 83 тыс. рублей. В идеале это должно одновременно и повысить комфорт проживания за счет строительства нового жилья, и помочь развитию городской инфраструктуры на «дачных» землях.
В Минстрое эти инициативы назвали заслуживающими внимания. После их анализа будет предложена законодательная инициатива. И хотя ее еще нет, владельцы дач и частных домов уже начали паниковать.
Почему возникла эта идея?
Она могла появиться из-за нехватки земель под строительство в крупных городах, считают эксперты. Расширяться им некуда, а приграничные территории заняты садовыми товариществами.
юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Например, девелоперы загородного рынка в Московской области давно говорят о дефиците земельных участков под строительство в пределах 50–70 км от Москвы. В этой зоне есть территории с разношерстной застройкой, но без инфраструктуры, необходимой для полноценной жизни семьи за городом, — например, без детской инфраструктуры, объясняет Анна Березина, руководитель Циан.Загородная. Появление на этих землях комплексной современной малоэтажной застройки с достойным качеством инфраструктуры и коммуникаций было бы очень интересно покупателям и выгодно застройщикам.
Беда в том, что заброшенных участков вокруг Москвы практически не найти, а убедить людей отдать свои шесть соток ради получения квартиры, пусть и в малоэтажном доме, будет непросто. Загородный дом и квартира — два разных жизненных уклада, где один сложно заменить другим.
Еще один город, застройщикам которого «дачная реновация» может оказаться кстати, это Сочи. Частный сектор здесь занимает большие лакомые для девелоперов территории. Но и сопротивление жителей он вызовет пропорционально более сильное.
Какие участки попадут под «дачную реновацию»?
Это будут решать регионы. Пока ограничений нет: если руководствоваться Гражданским кодексом РФ, в программу КРТ могут попасть объекты, отвечающие любым критериям, которые установил субъект РФ. Поэтому не исключено, что туда попадут участки и дома, расположенные и внутри границ города, и прилегающие к городским границам, уточняет Максим Алексеев.
Если делать по уму, то нужно развивать как раз те участки, которые инфраструктурой не обеспечены. Ведь именно в развитии территорий — смысл КРТ.
Ищете дом в Московской области с канализацией, электричеством и водоснабжением, со статусом земли под садоводство или дачное некоммерческое партнерство? На Циан — более 5,7 тыс. подобных предложений!
«Под локации для КРТ и реновации идеально подойдут старые и полузаброшенные СНТ и муниципальные образования (села, деревни) с неразвитой инфраструктурой», — комментирует Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского». Если поискать такие локации вокруг Москвы, то можно найти их на юго-востоке Московской области. Причем у них неплохая транспортная доступность — уже половина дела.
Но это в идеальном мире. На деле может оказаться иначе, потому что застройщиков интересуют в первую очередь уже обеспеченные инфраструктурой локации. Поэтому они могут предпочесть не Московскую область, а, скажем, Новую Москву: там есть развитая инфраструктура и льготы, которые дает московская прописка, уточняет Валерий Лукинов, коммерческий директор КП «Павловы Озера». Интересны девелоперам будут и территории рядом с Новорижским шоссе, недалеко от станций МЦД-2 до Нахабино.
Что построят вместо дач?
Согласно инициативе, возводить можно будет многоквартирные, малоэтажные и даже индивидуальные дома — фактически коттеджные поселки. На последнее надеются жители. Но опрошенные Циан.Журналом эксперты сильно сомневаются в реалистичности такого сценария: не та маржинальность.
Инициатива продвигается в интересах застройщиков «многоэтажки», именно они сейчас готовы строить малоэтажные жилые дома, таунхаусы и дуплексы, считает Валерий Лукинов. Индивидуальное жилье они строить не будут.
Некоторые эксперты высказались еще более пессимистично. «Строительство малоэтажных комплексов возможно, но такая практика не будет превалирующей и будет занимать лишь малую долю осваиваемой территории, — подчеркивает Максим Алексеев. — Стоимость такого жилья существенно выше по сравнению с многоэтажной застройкой, если учитывать обязательства девелопера по расселению собственников дачной недвижимости».
Какие перспективы у «дачной реновации»?
Минстрою предстоит тщательно продумать условия программы, чтобы не навлечь на региональные власти гнев дачников. Впрочем, не факт, что власти субъектов РФ станут активно внедрять программу: достаточно вспомнить недавнюю отмену КРТ в Петербурге, где жители единодушно выступили против программы.
КРТ дачных территорий затронет интересы большого числа собственников, и местные муниципалитеты будут тормозить реализацию таких проектов, чтобы не допускать всплесков недовольства, полагает Валерий Лукинов.
С другой стороны, найдутся и сторонники инициативы. Например, семьи с ребенком-старшеклассником, имеющие в собственности старую и не особо нужную дачу. Они вполне могут согласиться «обменять» ее на квартиру для детей, пусть и в пригороде.
Чтобы закон не вызвал сопротивления у собственников, нужно воплощать программы КРТ комплексно и легитимно, убежден Максим Лазовский: открыто проводить голосования, обеспечить полную информированность населения о его проведении, а главное — донести конкретную практическую ценность проводимого КРТ.
«Чтобы закон стал рабочим, нужны
- адекватная компенсация изымаемого под застройку жилья;
- четкие стандарты качества того, что должно быть построено взамен;
- законодательно закрепленные сроки строительства.
Речь не только о качестве строительства самого жилья. Очень важны четкие требования к инфраструктуре, коммуникациям и благоустройству локаций, которые придут на смену морально устаревшим СНТ».
Анна Березина,
руководитель Циан.Загородная
Что думают об этой инициативе застройщики?
Циан.Журнал обратился за комментариями к крупнейшим застройщикам Москвы и Петербурга, но ответа не получил. Возможно, девелоперы ждут более ясных правил игры.
Единства в оценке «дачной реновации» нет даже у тех, кто привык работать на загородном рынке. Так, Валерий Лукинов отметил, что у его компании есть активы, достаточные для реализации новых проектов в предстоящие 10 лет, поэтому участвовать в программе дачного КРТ они не готовы.
А Максим Лазовский позитивно оценивает эту идею. «Я с удовольствием поучаствовал бы в таком проекте, если он будет проводиться эффективно и качественно, — говорит он. — Введение стандартов ИЖС позволит нам строить качественные дома по более низкой стоимости. Главное, чтобы заявленная в инициативе сниженная стоимость строительства за 1 кв. м не достигалась использованием плохих материалов и наймом непрофессионалов».
Заранее волноваться владельцам дач и домов не стоит, но держать руку на пульсе надо. Даже если законопроект о дачном КРТ будет принят, у собственников будет возможность отказаться от включения их участков в программу — так же, как это делается в действующей городской программе КРТ.
Советы владельцам недвижимости здесь те же: следите за новостями, будьте активны в выражении своей воли собственника и познакомьтесь с соседями. Если до сих пор вы этого не сделали, сейчас — самое время.
